DWS-Immobilienfondsgeschäft: Höchstmögliches Scope-Rating

Scope hat auch im Jahr 2023 die Asset Management Qualität der Real Estate Deutschland-Sparte der DWS mit dem Rating AAA (AMR) bestätigt.

Scope hat auch im Jahr 2023 die Asset Management Qualität der Real Estate Deutschland-Sparte der DWS mit dem Rating AAA (AMR) bestätigt.

 

Dies ist die höchstmögliche Einstufung und entspricht der Bewertung ”hervorragende Qualität und Kompetenz im Management von Immobilien-Investments”. Die deutsche Real Estate-Sparte der DWS erreicht als einzige Gesellschaft bereits das elfte Jahr in Folge dieses bestmögliche Rating und wie im Vorjahr zusammen mit einem anderen Asset Manager. Insgesamt wurden neun deutsche Immobilien-Asset Management Gesellschaften bewertet.

Besonders positiv stellt die Ratingagentur bei der DWS die „ausgezeichnete Expertise in der Entwicklung, Strukturierung und dem ertragsorientierten Management von indirekten Immobilieninvestments“ heraus. Dabei wird laut Scope die „Strategie einer globalen, integrierten Investment- und Asset Management-Plattform auch im Immobilienbereich stringent umgesetzt“. Zum Thema Nachhaltigkeit betätigt Scope der DWS, dass dies „einen hohen Stellenwert genießt“ und bezieht sich u.a. auf die Absicherung gegen ESG-Risiken sowie die Definition von Mindeststandards, bei denen der „treuhänderische Ansatz und die Wirtschaftlichkeit weiterhin klar im Vordergrund stehen“.

Außerdem stellt die Ratingagentur die Innovationskraft der DWS Grundbesitz GmbH positiv heraus. So wurde im Mai 2023 der neue Fonds DWS Infrastruktur Europa aufgelegt – das erste Infrastruktur-Sondervermögens für Privatkunden. Scope bewertet dies positiv für die DWS Grundbesitz GmbH, da „die Einnahmenbasis damit weiter diversifiziert wird“.

 

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Scope-Ratings 2023 für die Offenen Immobilienfonds grundbesitz europa, grundbesitz global und grundbesitz Fokus Deutschland

grundbesitz europa

Der Fonds wird 2023 mit der Ratingnote a-AIF (die Einschätzungen beziehen sich auf die Kennzahlen per Ende Dezember 2022) und damit auf dem Niveau des Vorjahres bewertet. Neben der Ankaufspolitik, die Scope „grundsätzlich als chancenreich“ sieht, bewertet die Ratingagentur den Ausbau der Nutzungsart Wohnen in den letzten Jahren positiv. Sehr hohe Noten erhält der Fonds in seiner Bewertung für die „Lagequalität der Immobilien mit 89% der Objekte in sogenannten A-Lagen“.

Gut bewertet wird auch die Mieterkonzentration und das geringe „Risiko aus Vermietungen an Alleinmieter“. Bei den in den letzten Jahren zahlreich angekauften Projektentwicklungen sieht die Ratingagentur positiv, dass diese „ESG-seitig aufgrund ihrer höheren Energieeffizienz und Flächenflexibilität meist Vorteile aufweisen“. Die Bewertung des Immobilienportfolios hat sich jedoch im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der allgemein gestiegenen Risikoparameter und vor dem Hintergrund der etwas niedrigeren Vermietungsquote, der Altersstruktur der Fondsimmobilien und der Größenklassen der Objekte des Fonds leicht verschlechtert.

Die 12-Monats-Wertentwicklung des Fonds lag zum Bewertungsstichtag Ende Dezember 2022 bei 2,6% und damit im Peergroup-Vergleich im oberen Bereich. Für 2023 rechnet Scope für grundbesitz europa mit einer „im Gesamtbild stabilen Fondsperformance“. Während die Wertänderungsrendite tendenziell sinken dürfte, wird von Scope auf der anderen Seite wieder mit einer Erholung der Miet- und Liquiditätsrenditen gerechnet. Die Agentur weist aber darauf hin, dass der „Transaktionsmarkt für Immobilien aufgrund des abrupt gestiegenen Zinsumfeldes aktuell nahezu eingefroren ist“ und Anpassungen in ihren Einschätzungen möglich sind. Ende Mai 2023 lag die Wertentwicklung bei 2,1%. Nach der Rating-Methodik von Scope bedeutet das „a-“ Rating von grundbesitz europa, dass „auf Basis von quantitativen und qualitativen Faktoren bei dem Fonds eine gute risikoadjustierte Rendite erwartet werden kann“.

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grundbesitz global

Der Fonds wird 2023 mit der Ratingnote bbb+AIF (die Einschätzungen beziehen sich auf die Kennzahlen per Ende Dezember 2022) und damit auf dem Niveau des Vorjahres bewertet.
Scope äußert sich positiv über das Immobilienportfolio des Fonds und betont dabei die gute Lagequalität der Objekte sowie einen geringen Anteil von Single-Tenant-Strukturen und eine geringe Konzentration der Mieteinnahmen“.

In Bezug auf die Mietverträge des Fonds hebt Scope den hohen Anteil inflationsindexierter Verträge hervor und, dass rund 20% der Mieteinnahmen, auf öffentliche Mieter bzw. staatliche Institutionen entfallen. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass 68% der Fondsobjekte Nachhaltigkeits-Zertifikate haben, von den Büroimmobilien des Fonds sind sogar rund 94% zertifiziert.

Das Rating wird nach Aussagen von Scope begrenzt durch die Ankäufe in der Hochpreisphase der vergangenen Jahre an den Immobilienmärkten, den US-Office-Anteil, den hohen Anteil mittelfristig auslaufender Mietverträge sowie die vergleichsweise geringe Vermietungsquote. Der Vermietungsstand konnte zwar im Vergleich zum Vorjahr gesteigert werden, liegt aber auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Hierbei ist rund die Hälfte des Leerstands auf einen in der Vermietung befindlichen Wohnneubau und zwei Büroimmobilien zurückzuführen. Zum Bewertungsstichtag Ende Dezember 2022 lag die 12-Monats-Performance des Fonds bei 2,1% und damit im Segment der Globalfonds erneut an der Spitze.

Aus Sicht von Scope dürfte der Fonds seine „Peergroup der global investierenden Fonds weiterhin outperformen“. Die Agentur weist aber darauf hin, dass der „Transaktionsmarkt für Immobilien aufgrund des abrupt gestiegenen Zinsumfeldes aktuell nahezu eingefroren ist“ und Anpassungen in ihren Einschätzungen möglich sind. Per Ende Mai 2023 lag die 12-Monats-Wertentwicklung des Fonds bei 1,5%. 

Nach der Rating-Methodik von Scope bedeutet das „bbb+“ Rating von grundbesitz global, dass „auf Basis von quantitativen und qualitativen Faktoren bei dem Fonds eine mäßige risikoadjustierte Rendite erwartet werden kann“.

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grundbesitz Fokus Deutschland

Der Fonds wird 2023 mit der Ratingnote bbb+AIF (die Einschätzungen beziehen sich auf die Kennzahlen per Ende Dezember 2022) und damit im Vergleich zum Vorjahr (a-AIF) um eine Ratingstufe niedriger bewertet. Wesentlicher Grund für die niedrigere Einstufung von Scope ist die geringere Performance im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr.

Die 12-Monats-Wertentwicklung des Fonds lag zum Bewertungsstichtag am 31.12.2022 bei 1,5%. Scope stellt jedoch auch 2023 wieder mehrere Aspekte und Kennzahlen von grundbesitz Fokus Deutschland positiv heraus. So verweist die Ratingagentur auf den „hohen Anteil junger Objekte im Fonds“, die „breite sektorale Diversifikation des Portfolios“, und insbesondere auf die sehr hohe Vermietungsquote von 96,6% per Ende Dezember 2022, die deutlich über dem Branchendurchschnitt liegt.

In Bezug auf die Mieteinnahmen wird herausgestellt, dass rund 45% aus dem als sehr risikoarm eingestuften Bereich öffentliche Mieter bzw. staatliche Institutionen stammen. Das Immobilienportfolio des Fonds wird insgesamt leicht überdurchschnittlich eingestuft, Scope beurteilt die vergleichsweise geringe geografische Diversifikation und die Mieterkonzentration nachteilig, Abzüge gibt es daneben für die Beurteilung der Nachhaltigkeitsparameter. Die 12-Monats-Wertentwicklung des Fonds lag zum Bewertungsstichtag am 31.12.2022 ebenso wie aktuell per 31.05.2023 bei 1,5%.

Nach der Rating-Methodik von Scope bedeutet das „bbb+“ Rating von grundbesitz Fokus Deutschland, dass „auf Basis von quantitativen und qualitativen Faktoren bei dem Fonds eine mäßige risikoadjustierte Rendite erwartet werden kann“.

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